Le 31 mars 2025 marquera la fin du dispositif Pinel, un mécanisme fiscal instauré en 2014 par le gouvernement français pour encourager l'investissement locatif dans le neuf. Destiné à stimuler la construction de logements dans les zones tendues, le Pinel a permis à de nombreux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôt en échange de la mise en location de biens immobiliers pendant une durée déterminée : en apprendre plus sur euodia. fr. Mais à l’heure de son extinction, il est pertinent de dresser un bilan de ses effets sur le marché immobilier et sur les ménages français.
Un dispositif qui a plutôt séduit les ménages à hauts revenus
Le Pinel a pour objectif de favoriser l'accès au logement pour les ménages modestes tout en soutenant l’investissement dans le neuf. Cependant, un constat s’impose : ce sont avant tout les ménages les plus aisés qui ont largement profité de ce dispositif. En effet, la réduction d’impôt accordée par le Pinel est plus avantageuse pour les foyers ayant une capacité d’investissement élevée. Ces derniers ont pu réaliser l’acquisition d’immeubles neufs de qualité répondant aux exigences Pinel et ainsi maximiser les avantages fiscaux.
Les investisseurs modestes freinés par le coût de l’investissement
En revanche, les investisseurs modestes ont été freinés par le montant élevé des investissements nécessaires pour bénéficier de l’ensemble des réductions fiscales. En pratique, l’achat d’un immobilier neuf dans les zones éligibles au Pinel demande une mise de fonds importante. Rappelons l'obligation de faire appel à des promoteurs pour la construction d’un logement Pinel, celui-ci étant une résidence appartenant à un immeuble collectif. Les maisons individuelles ne sont plus éligibles au dispositif depuis 2021. Du fait de cette nécessité de faire appel à ce professionnel, la facture afférente à la construction n’est pas à la portée de tous. De plus, la possibilité de louer ces biens à des prix plafonnés dans certaines zones géographiques a entraîné une rentabilité relativement faible pour les petits investisseurs.
L’objectif Pinel : concentrer l’investissement dans les zones tendues
Le Pinel invite à l’investissement dans des zones géographiques spécifiques, celles où la demande locative est forte (zones A, A bis et B1). Ces zones correspondent à des grandes agglomérations comme Paris, Lyon, Bordeaux, ou encore Lille. Or, ces villes sont majoritairement accessibles aux ménages aisés. Pour les investisseurs à revenus intermédiaires ou modestes, ces communes demeurent inaccessibles en raison des prix élevés du mètre carré.
Augmentation des prix dans les zones à forte tension locative
Par ailleurs, le mécanisme du Pinel a renforcé une certaine orientation de l’investissement dans les grandes métropoles, au détriment des zones moins tendues où la demande locative est pourtant présente. Ce phénomène a conduit à une augmentation des prix dans ces zones, rendant l’accession au logement toujours plus difficile pour les ménages modestes, qu’ils soient acheteurs ou locataires.
Des effets limités sur l'accessibilité au logement
Bien que le Pinel ait permis de construire de nombreux logements neufs, il n’a pas forcément contribué à améliorer leur accessibilité pour les ménages modestes. En effet, les loyers plafonnés demeurent trop élevés pour les petites bourses, surtout dans les zones où la demande est la plus forte. De plus, le choix des investisseurs s’est orienté vers des biens de standing afin de justifier des loyers élevés et cibler les locataires à hauts revenus. Cela au détriment des logements réellement accessibles aux familles modestes.
Toujours est-il qu’il est toujours possible d’investir dans de petites surfaces, plus accessibles financièrement. À noter qu’il ne reste plus que 2 mois pour souscrire. La disparition du Pinel le 31 mars 2025 va contraindre les investisseurs à se tourner vers d’autres dispositifs d’investissement locatif.
