La réforme LMNP de 2025 marque un tournant significatif pour les investisseurs en location meublée non professionnelle. Les règles du jeu changent, et il est essentiel d'adapter ses stratégies pour continuer à tirer profit de ce dispositif tout en optimisant sa fiscalité.
Quelle stratégie fiscale dans le nouveau contexte ?
La réforme a mis fin à certains avantages fiscaux, comme la dotation aux amortissements en régime réel. En effet, l’imposition est celle relative à l’impôt foncier, supprimant les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Par la foulée, la déductibilité des amortissements disparaît. En revanche, les abattements sont maintenus pour le régime micro BIC, bien que révisés à la baisse.
Pour autant, il reste des leviers d'optimisation : le régime micro-BIC reste une option intéressante pour les petits patrimoines, malgré la réduction de l'abattement. Pour les revenus plus importants, le régime réel peut s'avérer plus avantageux en cas de travaux de rénovation. Il est essentiel de bien maîtriser les charges déductibles (intérêts d'emprunt, assurances, frais de gestion...) pour réduire son assiette imposable.
Si les réglementations locales le permettent, la location courte durée peut générer des revenus complémentaires plus intéressants du fait de la facturation à la nuitée. Cependant, à noter que la fiscalité sera relativement plus favorable pour les locations longue durée. Ce, afin de réduire les distorsions entre ces deux modèles et détendre le marché locatif dont l’offre devient plus rare pour les locations longue durée, en faveur des locations saisonnières.
Quels investissements LMNP privilégier ?
Le marché immobilier évolue rapidement, et les opportunités varient selon les régions et les types de locations. Voici quelques pistes à explorer :
Les résidences services seniors : ce secteur est en plein essor, stimulé par le vieillissement de la population. Les investisseurs peuvent bénéficier d'une demande locative stable et d'avantages fiscaux spécifiques. Rappelons que de plus en plus de personnes âgées intègrent ces types de logements nouvelle génération, non seulement pour leur confort et pour la prise en charge dont ils bénéficient, mais aussi afin de soutenir leur propre marché, celui de la Silver Economy.
Les résidences étudiantes : les villes universitaires se démarquent par l’affluence d’une population étudiante internationale en quête de logement moderne, équipé et en réponse à leurs attentes pour leur épanouissement. Le choix des investisseurs porte sur ces types de logement du fait de leur taux de remplissage élevé et de leur taux d’occupation qui est de quasi 100%.
Les meublés de tourisme : les locations saisonnières demeurent une option attractive, mais il convient de se renseigner sur les réglementations locales et les éventuelles contraintes qui se durcissent. Les meublés de tourisme, les maisons d'hôtes et les gîtes, entre autres, affichent un excellent taux d’occupation, en particulier pendant les fortes saisons d’affluence touristique.
Les logements adaptés aux personnes à mobilité réduite : ce type de bien répond à un besoin croissant et peut bénéficier d'aides financières. La population handicapée représente un marché important, sans exclure les accidents de la vie qui peuvent réduire la mobilité à tout âge. De plus, il s’agit d’une niche peu exploitée : le nombre de logements adaptés aux PMR reste faible par rapport à la demande. Notons aussi que ces types de logement se caractérisent par un potentiel élevé de valeur ajoutée, par rapport à sa valeur marchande plus élevée qu'un logement classique. À cela s’ajoute son caractère d’investissement responsable et solidaire, en réponse à un besoin social et en contribuant à améliorer la qualité de vie des personnes à mobilité réduite.
En conclusion, pour réussir sa LMNP après 2025, il demeure important de se tenir informé des évolutions réglementaires afin d’ajuster la stratégie. L’accompagnement d’un conseiller est également recommandé, pour des fins d’optimisation fiscale et de diversification des sources de revenus..
