SCPI de rendement vs. Achat immobilier en direct, & risques spécifiques.

Il y a trois familles de SCPI, dont une en particulier sera exposé en détail dans cet article. Il s’agit des SCPI de rendement qui suscitent plus d’intérêt que les deux autres selon l’auteur.

On enregistre un rendement de 5% pour les SCPI dans cette catégorie comme Immorente et PFO2. Le point le plus important avec ce rendement est qu’il est net de charges. En effet, la formule classique : rendement brut = loyer annuel / prix d’achat, n’est pas celle utilisée. Ce type de SCPI ne constitue pas aussi un investissement direct, ce qui rend l’achat attractif. Il est possible d’affirmer que le rendement peut se faire instantanément avec un SCPI de rendement.

Les facteurs qui entrent dans la détermination de ce rendement sont : le lieu, le type de bien et les objectifs de l’investisseur qui vont être fonction de la durée de l’investissement et les travaux qu’il a déjà entrepris.

Comparaison avec l’immobilier d’habitation

Si le scpi de rendement affiche un taux de 5% net, l’immobilier d’habitation ne lui arrive à la cheville. En effet, pour cette deuxième catégorie, il faut compter les frais d’entretien, les frais de gestion, etc.
Un investissement avec une source limitée donnerait une possibilité de diversifier sur plusieurs biens. Ce qui ne présente aucun risque au placement pour un emplacement donné.

Les conséquences des avantages :

Il y a 5 points à analyse avant d’affirmer la réputation du rendement d’une SCPI.

1- Le taux d’occupations financiers : nous parlons ici en fait, du rapport entre les loyers versés qu’ils soient intégralement ou partiellement loués. Si ce taux inférieur à 90%, le risque de dégradation subsiste. Ce qui correspond à une alerte pour chaque trimestre ou bien année.

2- La qualité du parc : en effet, le niveau du quartier y compte beaucoup, un bureau à Paris ne procure pas le même rendement qu’un autre situé dans une banlieue ou une autre petite ville. L’erreur est de penser que le rendement s’élève de façon proportionnelle aux actifs de seconde zone.

3- Le report à nouveau : il s’agit du profit propre aux SCPI qu’elles ne partagent avec aucun associé. En cas de conjoncture, ce sera la réserve qui va permettre de reprendre certaines affaires. Ce qu’il faut comprendre est qu’une SCPI avec 5% de rendement est plus intéressant avec un report à nouveau qu’une autre avec 5.20% qui en est dépourvu.

4- Les provisions pour les réparations : on parle ici de grosses réparations. Ce chiffre est la propriété des associés qui constituent la SCPI. Cependant, ce montant n’est pas distribuable à terme. Il représente une réserve et une couverture aux travaux pour la réglementation des biens. On peut parler des dispositifs pour le respect de la consommation énergétique par exemple.

5- Une bonne politique de la Société de gestion : le profit de tous les associés en est leur premier souci ainsi que le taux de rentabilité interne ou TRI pour un investissement de longue durée. Pourquoi donc une longue durée ? le TRI n’est pas comme le rendement instantané, il faut du temps pour apprécier sa valeur pour un associé.

La fiscalité : chaque étude montre que pour les biens détenus en direct, même le régime LMNP ne peut optimiser les rendements. Il n’y a pas de possibilité pour une déclaration en micro-foncier. Pour une location, le régime fiscal est impossible à éviter même avec les SCPI.

Le remonté des taux par rapport à l’immobilier d’habitation

Pour une telle situation, le prix d’une SCPI est en jeu. En fait, il court à la baisse avant d’être ajusté. Le rendement qui peut être perpétuel en est la cause, qui est souvent proportionnel à l’inflation.

Certes, il existe des produits sans risques tel que le PEL et les fonds en euros mais il est plus intéressant de se lancer dans ceux qui peuvent rapporter entre 2 à 3% plus. Beaucoup plus de paramètres interviennent dans les SCPI comme la logique immobilière, les frais d’entrée à l’amortissement, etc. par contre les fonds en euros et le PEL sont de courte et moyenne durée. L’actualisation de leur rendement se fait juste de l’ordre de 5% en quelques années.

Le changement de structure et ses impacts

La plupart des questions qui se posent sur les SCPI sont sur ces points.
Un nouvel moyen d’effectuer un achat est l’internet. Cependant, les immobiliers sont des biens physiques.
Le développement du télétravail représente une menace pour les locations de bureau. Il en est de même pour les free lanceurs. Ce qui va pousser des entreprises à l’optimisation des espaces de travail à leur disposition. Dans ces conditions, la colocation sera adoptée pour louer des bureaux partagés. En effet, nombreux sont les traitants qui vont chercher à réduire le nombre de bureaux utiles. En Ile de France, vu cette situation, les bureaux individuels ne représentent plus que moins de 60%.

Pour chaque investissement, le rendement ne peut pas être toujours le même. Il est important de prendre en compte des impacts des points cités plus haut. Se constituer un patrimoine doit être un principal objectif pour un investisseur.

Pourquoi l'utilisation par le Liechtenstein du franc suisse comme monnaie nationale aide-t-elle lors de l'ouverture d'un compte bancaire au Lichtenstein ?

En matière de services bancaires, le Liechtenstein est un endroit idéal pour faire des affaires. Non seulement le pays utilise le franc suisse comme monnaie nationale, mais son secteur financier est hautement réglementé et jouit d'une solide réputation de stabilité et de sécurité. Cela en fait un endroit idéal pour ouvrir un compte bancaire, indépendamment de votre nationalité ou de votre statut de résident. (ouvrir un compte au liechtenstein) [...]

Quel régime fiscal pour la location meublée non professionnelle ?

Cuisine, Grenier, Le Style
Se lancer dans la location meublée, c’est devenir un micro entrepreneur et être imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC. Ce qui va impacter sur la fiscalité, le sujet principal que nous aborderons dans cet article.   Les deux régimes fiscaux Deux options sont applicables dès lors que l’on devient un loueur en meublé non professionnel ou LMNP. Il s’agit du régime (l’on devient un loueur en meublé non professionnel ou LMNP. Il s’agit du régime réel d’imposition et celui du micro-BIC. Opérer sous l’un ou l’autre de ces régimes est fonction du montant total des recettes locatives annuelles, c’est-à-dire selon qu’il soit supérieur ou inférieur à 70 000 euros.

 

La liberté de choisir entre réel d’imposition et micro BIC

Lorsque le montant des recettes locatives annuelles est inférieur à ce seuil de 70 000 euros, vous pouvez opter soit pour le réel d’imposition, soit pour le micro-BIC. Demandez de préférence à votre expert-comptable LMNP de vous accompagner dans votre choix afin de tirer le maximum de profit de défiscalisation.

En revanche, c’est obligatoirement le régime réel d’imposition qui entre en vigueur dès lors que les recettes annuelles locatives atteignent un montant de plus de 70 000 euros.

Les spécificités pour chaque régime fiscal

C’est le régime réel d’imposition ou régime simplifié qui est le plus avantageux dans la mesure où elle permet de multiples déductions. Ce qui va donner lieu à une importante réduction d’impôt pendant plusieurs années. Ces déductions portent sur les différentes charges (taxes et cotisations, assurances, frais de gestion, frais d’acquisition, travaux d’entretien et de petites réparations, intérêt d’emprunt, etc.). Celles-ci sont en principe réalisées sur les deux premières années de la mise en location.

Autre importante déduction : celle qui se rapporte aux amortissements, aussi bien de l’immobilier que du mobilier. Ainsi, des excédents sont comptabilisés et reportés sur l’année suivante, et ainsi de suite jusqu’à épuisement du montant à déduire. D’où la défiscalisation sur plusieurs années, qui se traduit par l’exonération totale d’IR. Sachez que si vous avez investi dans une résidence avec services, vous bénéficiez d’un avantage supplémentaire de taille : la récupération de la TVA de l’achat. Il sera alors question d’acheter une résidence neuve.

Quant au régime micro BIC, l’avantage fiscal se traduit par la déduction d’un abattement forfaitaire de 50%. Si vous faites louer un logement classé meublé de tourisme, cet abattement est revu à 71%. Le régime micro-BIC a également pour avantage de permettre la combinaison défiscalisante avec le dispositif Censi-Bouvard. Dans ce cas, le logement doit avoir été acquis neuf. La réduction d’impôt est de 11% et la durée d’engagement requise est de 9 ans de mise en location ferme.

 

Quid du régime des plus-values ?

Il se pourrait que vous dégagiez des gains à la revente de votre logement loué meublé. Dans ce cas, ces plus-values seront également fiscalisées. C’est le régime rattaché à celui des particuliers qui s’applique. Pour calculer l’impôt sur la plus-value, il faut avant tout dégager le montant imposable, c’est-à-dire en tenant compte des abattements. Ces derniers sont évalués en fonction de la durée de détention du logement. Un bien détenu sur une durée de plus de 22 ans donne droit à une exonération d’impôt sur la plus-value. Notons que l’imposition concerne aussi bien l’IR que les prélèvements sociaux pour lesquels la durée de détention est aussi prise en compte dans le calcul.

 

Pour conclure, c’est en partie grâce à cette fiscalité très avantageuse que l’activité de loueur en meublé est la plus intéressante dans le cas d’un investissement locatif immobilier. Quoi qu’il en soit, certaines démarches administratives sont à respecter afin de déclarer l’activité selon les normes, auprès du Centre de formalités des entreprises) [...]

Patrick de Groote